Cómo vender una casa con gravamen en Orlando
Es común que una casa tenga gravámenes en Orlando, Florida pero eso no impide que un propietario de la casa la venda. La sabiduría convencional dice que el propietario solo tiene que pagar el dinero para pagar los gravámenes antes de la venta. Sin embargo, la mayoría de las personas no pueden, por lo que se ponen en contacto con inversores inmobiliarios para obtener ayuda.
Información importante: Una de las principales razones por las que los inversionistas inmobiliarios tienen una función prominente en bienes raíces es porque pueden negociar con los prestamistas en nombre del vendedor para reducir lo que se debe.
¿Entendiste el significado completo de lo que acabas de decir? Los inversores inmobiliarios pueden reducir el monto en dólares de cada gravamen para facilitar la venta de su casa. Esto no está dentro de la descripción del trabajo de un agente de bienes raíces porque preferiría aceptar acuerdos que son típicos para el mercado de Orlando. Además, la capacitación que obtienen los agentes inmobiliarios para obtener una licencia no incluye esta categoría de bienes raíces.
Los gravámenes a las tarjetas de crédito y los gravámenes de facturas médicas son conocidos por ser negociables justo antes de la venta de una casa porque los reclamantes prefieren obtener algo de dinero en lugar de nada. Su inversor inmobiliario puede incluso negociar con el IRS si tiene experiencia. Si su inversor inmobiliario intenta esto, tenga en cuenta que podría estar esperando unos meses antes de que pueda negociar con éxito un saldo menor.
Cuando todos sus gravámenes se reducen a su nueva cantidad, está listo para vender su casa. Si usted es residente de Florida, su transacción de venta se realizará en una compañía de títulos elegida por el inversionista de bienes raíces (con la opción de un abogado). Tenga en cuenta que tratar con una gran cantidad de pagos de gravámenes puede prolongar el proceso.
La gran pregunta es quién paga el dinero para satisfacer los nuevos saldos de los gravámenes existentes. Eso depende del acuerdo que tenga con su inversor. Puede que traigas algo de dinero a la mesa o nada en absoluto. Cualquiera que sea el acuerdo, el acuerdo se estructurará de una manera que sea factible para que sea una situación beneficiosa para ambas partes.
Cómo se clasifican los gravámenes
Los gravámenes se pueden clasificar de varias maneras. Pero para este artículo clasificaremos los gravámenes de propiedad en 2 categorías: voluntario (gravámenes sin juicio) e involuntario (gravámenes con juicio ).
Gravámenes voluntarios
Hipoteca
Préstamo con garantía hipotecaria
Gravámenes involuntarios
Facturas médicas
Deuda de tarjeta de crédito
Impuesto del IRS
Impuesto a la propiedad local
Gravámenes de construcción
Violaciones de código
Si tiene gravámenes en la categoría de gravámenes involuntarios, es extremadamente improbable que el titular del gravamen presente una orden de ejecución para ejecutar su ejecución hipotecaria. En cambio, estos gravámenes pueden acumularse año tras año sin siquiera saberlo. El gran problema es cuando tiene un gravamen en la categoría voluntaria y está atrasado con sus pagos. Debido a que “voluntariamente” hizo que se pusieran esos gravámenes en su casa, generalmente inician la ejecución hipotecaria después de no recibir pagos durante 3 meses consecutivos.
Cualquiera que sea su situación, si todavía es dueño de su casa y tiene gravámenes de cualquiera de las listas, estos deben pagarse al momento de la venta. A menos que su inversor inmobiliario lo lleve a través de una venta corta, su hipoteca y todos los demás gravámenes deben pagarse en su totalidad.
Es esencial que trabaje con un inversionista de bienes raíces que esté acostumbrado a la oficina del secretario de justicia del condado de Orlando porque la falta de experiencia y organización puede acabar con el acuerdo. Supongamos que tiene 7 gravámenes sobre su propiedad y su inversor ha podido negociarlos todos. Justo antes de la venta, se debe presentar la documentación correcta para cada gravamen para que todas las deudas se cumplan correctamente.
La función de las compañías de títulos
En algunos estados, los negocios inmobiliarios se realizan en la oficina de un abogado y en otros estados los negocios se realizan en una compañía de títulos. En Florida, una compañía de títulos o un abogado pueden manejar su cierre. Independientemente de lo que elija su inversor inmobiliario, es importante saber que una compañía de títulos siempre estará involucrada en el backend. Este trabajo implica identificar todos los gravámenes que se colocan en una propiedad para que pueda transferirse a un nuevo propietario.
Al finalizar la búsqueda de todos los gravámenes existentes, una compañía de títulos le proporcionará un “compromiso de título” que garantiza que han encontrado todos los gravámenes. Con este documento, puede avanzar a la venta con tranquilidad. A pesar de tener este documento, pagará el seguro de título en la mesa de cierre en caso de que la compañía de títulos no encuentre todos los gravámenes. Esto obligará a la compañía de títulos a pagar los gravámenes no descubiertos si aparecen después de la venta.
Cuando se realiza la venta, su inversor inmobiliario recibirá una escritura de garantía general de su propiedad. Esto garantiza que todos los gravámenes se hayan pagado (incluida la hipoteca) antes de la transferencia de la propiedad. Es posible que haya oído hablar del término “dejar la escritura de reclamo” donde los gravámenes existentes se transfieren junto con la propiedad. Pero este tipo de escritura probablemente no se usará a menos que usted se divorcie o herede una propiedad.
¿Debería pagar sus gravámenes antes de la venta?
Si está a punto de vender su casa y tiene gravámenes, no se recomienda pagar los gravámenes usted mismo. La razón es porque el registro de usted pagando dinero a un titular de derecho de retención podría no aparecer en la base de datos de gravámenes por algunas semanas. Sería una pena que vaya a la compañía de títulos y no pueda vender porque su pago no está registrado.
La solución real es dejar que la compañía de títulos pague sus gravámenes en su nombre. Sin embargo, si no espera vender pronto, simplemente puede dirigirse directamente a un titular de gravamen y pagar la cantidad adeudada. A cambio, recibirá una carta de pago que puede llevar al secretario local del condado. Cuando se procese eso, recibirá un certificado de liberación que se puede utilizar como prueba de que pagó su derecho de retención con el titular del derecho de retención.
Como residente de Orlando, tiene la opción de elegir entre 2 ubicaciones en el Condado de Orange si planea pagar sus gravámenes usted mismo.
Orange County Clerk of Courts #1
425 N Orange Ave, Orlando, FL 32801
Phone: (407) 836-2000
Orange County Clerk of Courts #2
684 S Goldenrod Rd. Orlando, FL 32822
Phone: 407-836-2007
Gravámenes del IRS
Si tiene un gravamen de impuestos federales en su casa, puede comunicarse con el IRS usted mismo y pagarlo. Tenga en cuenta que no debe planear vender su casa en los próximos meses porque el proceso puede llevar tiempo.
Es posible que se sorprenda de que puede saldar con el IRS si sus pagos a lo largo de los años han cubierto la deuda inicial que tenía antes de que los intereses comenzaran a acumularse.
Sus maniobras rápidas y decisivas con la aplicación de liquidación pueden brindarle libertad financiera. Lo más importante es decidir si iniciar el proceso de liquidación o simplemente pagar el gravamen en su totalidad. Realmente debe elegir uno u otro porque elegir una opción y luego elegir la otra podría perder mucho tiempo. Si su objetivo es deshacerse del gravamen para vender su casa, no podrá vender durante mucho tiempo (6-8 meses).
Gravámenes de tarjeta de crédito
Mencioné antes acerca de cómo un inversor inmobiliario puede negociar en su nombre para reducir el monto adeudado en sus gravámenes de tarjeta de crédito. Pero usted mismo puede negociar siempre y cuando la venta de su propiedad no sea previsible en el futuro. En este caso, su herramienta esencial sería el proceso de liquidación.
Si elige la opción de liquidación, la mejor manera es pedirle a una compañía que haga esto por usted. Pero primero debe conocer las dos grandes advertencias con respecto a la liquidación de tarjetas de crédito. El primero es que el proceso puede tomar hasta 6 meses y el segundo es que su compañía de tarjeta de crédito puede demandarlo en lugar de aceptar un saldo menor.
La mejor opción es dejar que su inversor inmobiliario se encargue de este problema para que pueda realizar la venta de su casa rápidamente.
Gravámenes de construcción
Los gravámenes de construcción se colocan en su propiedad cuando un contratista trabaja y no se le paga por sus servicios. Si desea disputar un gravamen de construcción en su hogar, puede presentar una Notificación de la Sección 34 que exige al titular del gravamen que presente una demanda dentro de los 30 días. Si esto no se hace, el derecho de retención se anula. A veces, la falta de respuesta a la Notificación de la Sección 34 ocurre porque el titular del derecho de retención no siente que la acción legal valga la pena. O tal vez la cantidad adeudada es demasiado pequeña para luchar.
Los gravámenes de construcción son algo fáciles de resolver si la casa que está vendiendo es su casa. Puede pasar por un proceso judicial menor y proporcionar documentos que prueben que vive allí (licencia de conducir, facturas de servicios públicos). Entonces el juez quitará el gravamen de su casa. Esto se haría antes de la transacción en la compañía de títulos.
El lado desconocido de los gravámenes de construcción es que realmente caducan. Por ejemplo, si tiene una casa en Orlando, Florida que ha tenido un gravamen de construcción por más de 1 año, el gravamen es esencialmente no exigible. Pero antes de que pueda vender su casa, debe ponerse en contacto con el titular del gravamen para eliminarla porque un gravamen existente que ha vencido está “calumniando” su título. Si necesita litigar por la eliminación del gravamen, seguramente ganará la batalla porque la ley está bien definida y el titular del gravamen puede terminar pagando los honorarios de su abogado.
Gravámenes por violaciones de código
Las violaciones del código nunca desaparecerán, incluso si su casa está subastada. Si intenta negociar un monto total de pago, sus posibilidades serán escasas. Pero su inversor tiene una mejor oportunidad de negociar el pago como los otros tipos de gravámenes. Debe tener en cuenta que si vive en una ciudad estricta como Orlando, nunca obtendrá un certificado de liberación para el cierre a menos que sepan que el problema de la propiedad infractora está solucionado.
Gravámenes médicos
Sorprendentemente, existe un gran potencial de negociación con sus embargos de cuentas médicas. Como su inversionista en bienes raíces ya lo sabe, los hospitales están dispuestos a conformarse con cantidades mucho más bajas que no obtener nada. Para las personas con ingresos muy bajos, el camino hacia la condonación de facturas médicas puede ser tan fácil como completar un formulario y entregar al hospital sus registros impositivos más recientes.
Bancarrota
Evita esto. Diré eso por adelantado porque el alivio temporal que una quiebra puede brindar se verá eclipsado por años de no poder volver a comprar una casa. Es posible que esté en una posición en la que sus deudas lo están tragando, pero si deja que el proceso de venta de la propiedad se desarrolle, probablemente encontrará que la negociación realizada en su nombre lo salvará.
Cuanto más capital tenga en la casa, más se puede desembolsar a sus acreedores (con sumas de pago con descuento). Debe comprender que si opta por la bancarrota normal del capítulo 7, terminará perdiendo su casa y podrá retirar todo su patrimonio (si su propiedad es menor a un acre). Con una bancarrota del capítulo 13, podría quedarse con su hogar pero viviría una vida de severas restricciones financieras durante 3 años mientras realiza pagos a sus acreedores.
Conclusión
Si tiene gravámenes sobre su propiedad, aún puede venderla. Pero para hacer esto con éxito, debe trabajar con un inversor inmobiliario con experiencia y dispuesto a negociar sus deudas con sus acreedores. Una vez que todos hayan sido contactados y acepten reducir los pagos, entonces podrá ir a la compañía de títulos y vender.
Este artículo detalla los tipos de gravámenes que puede tener y explica cómo tratar con los titulares de gravámenes. Tenga en cuenta que si intenta negociar usted mismo, no podrá vender su propiedad tan rápido como sea necesario. De hecho, su participación podría estar poniendo la fecha de cierre más de medio año en el futuro.