Vender una casa con violaciones al código de vivienda en Orlando
P) Si mi casa en Orlando tiene violaciones del código, ¿puedo vender la casa sin repararla?
R) Sí, puede vender la casa tal como está si no hay peligro para la salud de nadie o si no hay molestias que afecten a los vecinos.
Hay muchos problemas que son violaciones del código que no le impedirán vender su casa. Algunos ejemplos son las tuberías con fugas, la ejecución irregular y los cambios estructurales menores que no están en línea con los estándares actuales. Antes de vender su casa, problemas como estos deben documentarse en un formulario creado por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Florida y entregados a cada comprador potencial.
P) ¿Puede un comprador demandarme si vendo una casa con violaciones de código que no conocía?
R) No, no puede.
Según un caso de apelación presentado en el segundo tribunal de distrito de Florida, no se puede demandar a un vendedor por violaciones del código que “debería haber sabido” (JENSEN v. BAILEY | 76 So.3d 980 (2011)). Esta decisión fue extremadamente importante porque protege a los vendedores de casas de situaciones que no pueden controlar. También enfatiza la necesidad de que cualquier comprador vea un informe de inspección de buena fe antes de comprar una casa.
Aunque se ha establecido que no tiene que corregir todas las violaciones del código antes de vender su casa, debe tener en cuenta que una violación conocida puede tener una consecuencia drástica en su seguro de propietarios. Digamos que usted, como propietario de una casa, sabía que las tuberías de su casa tenían fugas y que un día llegó a casa para encontrar un lago en su sótano. Su seguro no cubrirá eso porque sabía sobre las tuberías con fugas antes de que estallara una tubería.
Esa es una de las razones por las que incluso las infracciones menores del código deben ser reparadas por el propietario original o el inversionista inmobiliario que planea comprar la casa. Otra razón es que incluso una casa bien mantenida con algunas violaciones puede no ser comercializable.
Entonces, en la mesa de negociación, cuando usted y un inversionista acuerdan el precio de su vivienda, debe esperar que las deducciones cubran los gastos relacionados con la violación del código. La alternativa es solucionar estos problemas usted mismo, lo que podría llevar meses debido al proceso del permiso y el horario de trabajo de su personal de mantenimiento. Si tiene prisa por vender su casa, venderla como está a un inversor inmobiliario es la mejor opción.
Tasas acumuladas
Usted, como propietario de una casa, probablemente ya conozca las tarifas mensuales asociadas con violaciones de códigos conocidas. Tal vez un oficial de la División de Aplicación del Código de Orlando lo haya citado con una o más violaciones. Esta situación es peor que adeudar dinero en su tarjeta de crédito porque podría terminar con una factura de decenas de miles de dólares que sería un gravamen en su hogar.
Siendo realistas por cada violación conocida, las tarifas de montaje más las reparaciones van en su contra cuando intenta vender su casa. Esto crea una urgencia razonable para vender para que pueda salir de la situación en buena forma. Los agentes inmobiliarios tradicionales tardan muchos meses en vender su casa en el mercado inmobiliario actual de Orlando, por lo que no son la mejor opción. Además, se quedaría atrapado con la necesidad de corregir las violaciones del código usted mismo porque los agentes inmobiliarios no se involucran con eso.
Las violaciones a continuación fueron citadas recientemente contra un propietario de una casa de Orlando por la división de aplicación del código. Se le dio una fecha límite para solucionar los problemas, pero finalmente no se hizo nada. Exploraré cada infracción para que pueda comprender qué buscan los agentes de cumplimiento de códigos al evaluar las infracciones.
Basura / escombros: la basura se acumulaba en el frente de la casa pero principalmente en la parte posterior. Había tanto que soplaba en los patios vecinos.
Crecimiento excesivo: esta familia no había cortado el césped en meses. De hecho, el césped era tan largo que ya no podía cortarse con una cortadora de césped.
Condiciones molestas: los roedores tenían un refugio en el patio y debajo de la casa. La peor parte fueron las pulgas y las bacterias que generalmente vienen con los roedores que preocupaban a los vecinos.
Daño estructural: el huracán Irma provocó la caída de un árbol en el techo, lo que causó daños importantes. Aunque se quitó el árbol, el techo se convirtió en una monstruosidad y tenía goteras.
El agua que gotea de la tubería: el agua que goteaba contribuyó a la descomposición de las paredes al lado del baño principal. Es raro que las tuberías con fugas no afecten negativamente a otra cosa.
Piso débil: era peligroso caminar por la cocina. Lo que hizo la situación aún más peligrosa fueron los aparatos pesados que parecían inclinarse hacia un lado.
Ventanas que no se ajustan a los marcos: obviamente, este fue un movimiento de ahorro de dinero que fracasó. Las ventanas no solo eran demasiado pequeñas, sino que también debería haber ventanas de salida en el sótano porque había alguien durmiendo allí.
Sin detector de humo: los ocupantes de esta casa son fumadores, por lo que deberían explicar por qué violaron este código. Es raro que los fumadores fumen afuera porque el propósito de fumar es entrar en su zona de confort.
Sin cerraduras de ventanas: este vecindario era de clase media baja, por lo que no tener cerraduras podría ser la peor violación de todas. Un día, la familia está viviendo una vida normal, al día siguiente sufren los efectos de un intruso violento.
Si elige trabajar con un inversionista de bienes raíces, verá que él será muy consciente del problema de las violaciones del código. Es por eso que en el contrato encontrará una estipulación de que su oferta es buena siempre que la búsqueda del título y la inspección de la propiedad del código no muestren problemas. Las violaciones del código, los gravámenes y los permisos abiertos pueden detener rápidamente una transacción comercial. Pero después de evaluar el verdadero valor de su propiedad, se puede llegar a un acuerdo más justo.
Modificaciones sin permisos
Es posible que se encuentre en una situación en la que haya realizado mucho trabajo de bricolaje sin haber obtenido los permisos correspondientes. Tu pensamiento era que el trabajo estaba hecho en tu casa, así que no es asunto de nadie más que tuyo. Ahora que es hora de vender su casa, el problema de los permisos es mantenerlo despierto por la noche.
Durante el día en que intenta obtener ofertas para su casa, exige que obtenga el precio por el que se venden las casas de sus vecinos … digamos $ 230,000. Sin embargo, en el fondo de su mente, usted sabe qué violaciones podría provocar la inspección, lo que podría reducir su precio de venta a alrededor de $ 150,000.
Si ya ha tenido una inspección que detalla varias violaciones del código, puede tener la tentación de mantenerlo en secreto. Pero por ley se le exige que divulgue ese informe a cualquier posible comprador. Si usted es el típico empleado de bricolaje que ha trabajado en su casa durante años, los posibles proyectos que podría haber tenido podrían tener un impacto negativo en su venta final.
A continuación se presentan algunos ejemplos de infracciones de código típicas que enfrentan los propietarios de viviendas en Orlando. Si está considerando vender su propiedad, le conviene echar un vistazo a esta lista que lo ayudará a comprender el valor real de mercado de su hogar.
Rompedores de circuito
Quizás hace 10 años instaló un disyuntor estándar (A) porque cumplía con algunas especificaciones básicas y era barato. Ahora, cuando vende su casa, descubre que necesita cambiar eso a favor de un interruptor de circuito de falla de arco (B) o una unidad combinada de falla de tierra / falla de arco (C). La última opción es la mejor porque proporciona la mayor protección contra la electrocución y es un gran elemento de disuasión contra los cables deshilachados que provocan incendios. Sin duda, esta es la opción que el inversionista inmobiliario optará.
Tomas de corriente
Ya sea que haya reemplazado o no sus viejos tomas de corriente, deberán reemplazarse por otros que tengan receptáculos resistentes a la manipulación. Este reemplazo no solo es bueno para cumplir con el código y proporcionar un mayor nivel de seguridad, sino que también es bueno para la estética. Los tomas de corriente blancos ayudan a una casa a vender más que los amarillos, por lo que su inversor inmobiliario estará muy ansioso por hacer este trabajo. Además, si agregó nuevas tomas de corriente, con suerte se empalmó en un circuito de 20 amperios en lugar del circuito de 15 amperios destinado a la iluminación. Cada uno de sus empalmes debe estar contenido dentro de una caja de conexiones como preventivo contra incendios. Hacer que problemas como estos cumplan con los estrictos estándares del código en Orlando podría ser laborioso y costoso.
Ventanas de salida
Es posible que tenga una casa antigua que no tenía requisitos de ventana de salida para las áreas para dormir cuando se construyó. O puede tener una casa construida en los últimos 20 años que no fue diseñada para personas que duermen en el sótano. Cualquiera sea el caso, de acuerdo con la página 8 del informe del Código de Construcción de Florida 2020 (7a ed.), Si su sótano está terminado y es habitable, debe tener ventanas de salida. Anteriormente, el requisito era solo para habitaciones donde alguien dormía pero eso ha cambiado. Además, de acuerdo con las especificaciones de Florida, la apertura de cada ventana debe ser de 20 pulgadas de ancho y 24 pulgadas de alto, proporcionando un potencial para salvar vidas en caso de incendio.
Asbesto
A pesar de lo que probablemente haya escuchado, el asbesto no ha sido prohibido en los Estados Unidos. Solo ha sido regulado por la Agencia de Protección Ambiental y con la aceptación generalizada del mineral durante más de 50 años en la industria de la construcción, todavía tenemos un contacto inocuo con él en nuestra vida cotidiana. El verdadero problema con el asbesto es que al remodelar, se pueden liberar pequeñas fibras a la atmósfera y a los pulmones. La exposición a largo plazo a estas partículas puede causar enfermedades pulmonares como la asbestosis o el mesotelioma.
Si tiene un techo de asbesto que se está desmoronando como el anterior, usted o su inversor inmobiliario tienen la responsabilidad de reemplazarlo de acuerdo con las pautas de Florida NESHAP. Incluso con un techo de asbesto sólido y funcional, es poco probable que pueda vender su casa con ganancias debido al estigma que la acompaña. Debe investigar y luego hablar con un inversionista inmobiliario local de Orlando que pueda coordinar los esfuerzos de renovación y limpieza.
Detectores de humo
Desde 2004, el estado de Florida ha mantenido un fuerte enfoque en el detector de humo. De acuerdo con el código de construcción de los Estatutos de Florida (sección 553.883), cada detector de humo en una residencia individual o multifamiliar debe tener una batería que dure al menos 10 años. La excepción a esta regla es para los detectores inteligentes cuya fuente de energía proviene de la red eléctrica de la casa. La Agencia Nacional de Protección contra Incendios recomienda que instale detectores de humo en cada dormitorio en cada nivel de la casa. La instalación de detectores de humo puede parecer un gasto opcional, pero no se debe a que puede reducir a la mitad la tasa de mortalidad de un incendio a gran escala con solo tenerlos en su hogar.
Ventilación
De acuerdo con el Código de Construcción de Florida, los baños pueden tener ventilación natural por medio de una ventana o ventilación mecánica usando un conducto. Especialmente en Orlando, muchas casas antiguas no cumplen con el requisito de no tener ninguna. Algunas de estas casas tienen ventilación mecánica, pero el conducto de aire conduce al ático, lo que causa moho a largo plazo. Si decide suspender el uso de este tipo de conducto de ventilación, la abertura de la ventana debe ser al menos del 4% del área del piso del baño.
Adiciones de habitación no permitidas
La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) permite préstamos para casas que tienen una adición de habitación no permitida. Sin embargo, requiere que haya ventas comparables cercanas con casas similares que tengan la misma adición de habitación sin permiso. Estas ventas comparables probablemente no existan en su vecindario.
Por supuesto, hay otros tipos de préstamos que un comprador puede aprovechar, pero es mejor resolver el problema de los permisos antes de vender su casa. De lo contrario, su inversor inmobiliario debe evaluar el impacto negativo y deducir de la oferta en efectivo que le presentaría.
Tenga en cuenta que quizás tenga una casa con adiciones de habitaciones que fueron aprobadas inicialmente pero que no obtuvieron una inspección final para cerrar el permiso. Es por eso que puede existir una violación del código de “permiso abierto” sin que usted lo sepa hasta que se realice una búsqueda de título. Los contratistas negligentes siempre tienen la culpa aquí. En la mayoría de los casos, su inversionista inmobiliario puede resolver estos permisos abiertos hablando con las personas adecuadas.
Conclusión
Al leer este artículo, puede comprender que existe una buena posibilidad de que su propiedad de Orlando tenga violaciones del código. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto no impedirá que venda su casa, solo disminuirá su precio de venta cuando llegue el momento de vender.
Quizás una forma de categorizar las infracciones del código es las que conoce la oficina de cumplimiento de códigos de la ciudad y las que no. Para las infracciones conocidas, la ciudad puede evaluar las tarifas que le quitarán rápidamente su patrimonio si decide ignorarlas.
Si no puede solucionar los problemas debido a restricciones financieras, debería considerar venderle a un inversor inmobiliario pronto. Al optar por ignorar las tarifas mensuales mes a mes, está poniendo su casa en una situación que ni siquiera un inversionista inmobiliario verá. El final definitivo será la ejecución hipotecaria y una sombra oscura que se cierne sobre su crédito durante 10 años.