5 formas en que los arrendadores pueden evitar desalojos y reducir pérdidas
Existe un momento especial en la vida para cada arrendador en el que puede brindar sustento y un hogar para su familia o tener deudas y perder su casa. Si quiere estar en una posición en la que tenga un flujo de efectivo estable, debe vivir bajo un esquema estricto con todos sus arrendatarios para las fechas del pago de sus rentas. Vea esta entrevista que hice con un arrendador desorientado para ver lo mal que pueden ponerse las cosas en Orlando.
Como arrendador, es necesario cumplir con las solicitudes de los arrendatarios en cuanto a mantenimiento razonable como se define por las leyes de Florida. ¿Hay un aire acondicionado descompuesto o ratas dentro de la pared de la cocina? ¿Se ha roto un escalón en la escalera del porche? Usted será responsable por todas las reparaciones. Esto es algo que ha hecho que arrendadores exitosos terminen acabados, forzándoles a comenzar nuevas carreras.
Si ha decidido seguir como arrendador, debe saber algunas cosas que le ayudarán a mantenerse sin pérdidas. Los siguientes cinco puntos giran en torno al proceso de desalojo que le costará más de $4,000 en rentas perdidas y cuotas legales.
1) Efectivo por Llaves: Muchos arrendadores nunca han probado esta opción pues están acostumbrados al proceso tradicional de desalojo. Parece ser contraproducente pagarle a alguien por ser negligente pero la realidad es que usted necesita que su propiedad sea desocupada para que pueda comenzar a ganar dinero rentándola.
Si usted quiere que funcione un acuerdo de efectivo por llaves, usted necesita ser muy específico por escrito. Cuando presente esta opción al arrendatario no negocie sobre el precio y haga saber al arrendatario que recibirá de vuelta su depósito de renta si no hay ningún daño en la propiedad.
En la fecha en que el arrendatario anterior se va a mudar, asegúrese de estar en la propiedad con un cerrajero, justo como lo haría para un desalojo. Cuando el arrendatario anterior haya salido de la propiedad y sea momento de que parta, será entonces cuando podrá entregarle su cheque.
2) Infracción del contrato de arrendamiento: Descubrir actividades contrarias al contrato de arrendamiento (por ejemplo, fumar tabaco o marihuana en interiores u ocupantes adicionales durante la noche). Para poder aprovechar al máximo esto, necesita un contrato de arrendamiento sólido. Debe estipular que puede entregarle al inquilino un aviso para desalojar sin proporcionar un aviso para que cese de antemano.
En el aviso de desalojo, puede decir que el inquilino tiene solo unos días antes de desalojar obligatoriamente la propiedad. Cuando el inquilino se va, puede recuperar el depósito de seguridad y no hay ningún desalojo en el registro del inquilino.
3) Pedirle al inquilino que se vaya: si tiene una relación amistosa con su inquilino, puede pedirle que se vaya antes de cierta fecha. Al decirle que recuperará su depósito de alquiler y evitará un juicio legal en su registro, puede agregar presión para un resultado positivo. Asegúrese de comunicar cómo su falta de pago lo está perjudicando a largo plazo.
4) Pague un camión y almacenamiento: esta opción puede ser adicional al número 3. El uso de esta opción asegurará que el inquilino haya desocupado la propiedad para que pueda tener rápidamente un inquilino de reemplazo que pueda pagar el alquiler. Puede decidir si desea aplicar el depósito para esto o devolverlo todo. Aunque puede tener problemas para gastar dinero en un inquilino irresponsable, la alternativa es perder aún más en una demanda de desalojo y perder el dinero de la renta.
5) Cargos por pago atrasado: la última forma de evitar los desalojos es cobrar un cargo por pago atrasado lo suficientemente alto como para que el inquilino priorice el pago del alquiler. Un inquilino irresponsable puede pagar mucho dinero en recargos por muchos meses antes de que finalmente no pueda pagar el alquiler. El dinero que el propietario puede ganar de esta manera puede compensar el costo de las alternativas de desalojo, como el efectivo por las llaves. Sin embargo, los cargos por pagos atrasados no deben ser excesivos, por lo que un inquilino no intentará demandarlo en la corte. En Orlando, Florida, no existe una regla que ponga un límite a lo alto que puede ser un cargo por pago atrasado. Si un inquilino aún decide no pagar, al menos sus cargos por pagos atrasados anteriores pueden ayudarlo a compensar los costos asociados con su salida.
Aceptar pagos parciales
Durante los 3 días posteriores a la publicación del aviso de Pagar o Dejar, el inquilino tiene la oportunidad de pagar lo que se le debe. Si el inquilino paga solo una parte de lo que se debe y el propietario acepta, el propietario no puede solicitar un desalojo en la oficina del secretario del condado. Sin embargo, después de un cierto período de tiempo, si el saldo restante no se paga, el arrendador puede publicar la notificación Pagar o Dejar en la puerta del inquilino nuevamente.
Como se puede ver, este juego de pagar pagos parciales puede ser largo y permite al inquilino alargar su estadía aprovechando el sistema. En este caso, el propietario puede aceptar un pago parcial solo una vez en un mes y luego solicitar el desalojo al rechazar cualquier otro pago parcial en ese mismo mes.
En Orlando, esto resulta a favor del arrendador porque podría tener un nuevo inquilino en su propiedad el 1 del mes siguiente porque el proceso de desalojo es muy rápido. Esto es cierto especialmente cuando el inquilino no presenta una respuesta en el juzgado, lo cual es una ocurrencia común. Para cuando se mude el próximo inquilino, el arrendador tendrá en su bolsillo solo una parte de la renta de los meses anteriores, pero eso es mejor que nada.
La mejor estrategia en Florida es aceptar incluso una parte de la renta durante el plazo de 3 días de Pagar o Dejar. Luego rechace otros pagos parciales para comenzar su maniobra formal.
Es sabio evitar los desalojos porque afectan su tiempo libre y su salud mental. Para mostrar cuán cierto es esto, resumí el proceso de desalojo en Florida a continuación.
1) Entregue la notificación de 3 días: esta no es la demanda de desalojo, es solo un requisito previo.
2) Entregue al inquilino el aviso de la fecha de la corte (y al mismo tiempo presente la demanda de desalojo). El arrendatario tiene 5 días para pagar el alquiler en el registro de la corte y presentar una respuesta a la demanda. Si no realiza estos dos pasos, hay un “incumplimiento predeterminado del inquilino” que crea una “orden de posesión”.
3) El sheriff publica la orden de posesión en la puerta del inquilino. Esta orden de posesión le dice al inquilino que tiene 24 horas para desalojar.
4) Después de 24 horas, el sheriff regresa al departamento con el propietario presente. El arrendador debe tener un cerrajero para asegurarse de que pueda ingresar si se cambia la cerradura.
5) Cuando el propietario ha tomado posesión, el cerrajero cambiará la cerradura para el nuevo inquilino.
6) Los artículos restantes se sacarán de la casa y se colocarán en la acera del camino. El propietario puede vender los artículos para recuperar los costos, pero el inquilino puede demandar para obtener hasta $ 1000 de los ingresos.
7) Se gasta dinero para limpiar y reparar la propiedad para que el nuevo inquilino pueda mudarse.
Conclusion
Gran parte del éxito de un arrendador para minimizar las pérdidas implica tomar la decisión de perder un poco de dinero a corto plazo en lugar de perder mucho a largo plazo (desalojo). 5 opciones que están en línea con este pensamiento son el efectivo para las llaves, las infracciones de arrendamiento, pedirle al inquilino que se vaya, pagar el camión de mudanzas y los cargos por demora. Estos métodos pueden ser efectivos si el propietario elige ser profesional y cuidadoso durante el proceso de desalojo del inquilino. Guiar cuidadosamente al inquilino por la puerta lo ayudará a recuperar muchas de sus pérdidas potenciales asociadas con el desalojo, incluida la destrucción vengativa de su propiedad.