12 opciones para evitar la ejecución hipotecaria en Orlando
1) Búsqueda de documentación: Si desea detener el proceso de ejecución hipotecaria, puede llamar al departamento de mitigación de pérdidas del banco y pedirles que “mostrar el pagaré”. El pagaré es la documentación original del préstamo que el propietario firmó para obtener una hipoteca. Muchos bancos no pueden encontrar esta documentación. ¿Por qué? Porque su hipoteca puede ser atendida por otra entidad que no sea la que originalmente suscribió. Es fácil entender cómo un préstamo que ha sido reempacado y vendido varias veces podría pasar por una desorganización en el proceso.
De todos modos, esta estrategia de pedirle a su administrador de préstamos que muestre el pagaré le dará tiempo adicional si planea implementar otra estrategia para evitar la ejecución hipotecaria, pero no lo liberará de su obligación de deuda. En Florida, los bancos están listos para mostrar el pagaré en el momento de la ejecución hipotecaria porque esa es la ley. Incluso si se pierde el pagaré, pueden mostrar una declaración jurada perdida que será suficiente.
2) Indulgencia especial: Una indulgencia especial no alterará los términos originales del préstamo. Pero el banco lo perdonará si tiene algunos meses de pagos atrasados porque lo aprobaron de antemano. Los pagos atrasados se pagarán en una suma global después de un cierto período de tiempo o se pagarán gradualmente (además de sus pagos mensuales normales de la hipoteca).
Para que se le apruebe una indulgencia especial, debe reclamar el motivo de su incapacidad de pago y cómo va a poder pagarlo en el futuro cercano. Las razones de dificultad son aquellas en las que normalmente piensa (pérdida de trabajo, enfermedad, muerte en la familia, etc.).
Lo principal a recordar es no esperar demasiado antes de solicitar una indulgencia especial. Al informarle al banco sobre su problema financiero, puede pasar sin problemas a un período aprobado de lapsos de pago y terminar siendo dueño de su casa. La dilación es lo que pone límites a esta opción para el prestatario típico.
3) Restablecimiento: En su contrato de préstamo encontrará una sección llamada “Derecho del prestatario a restablecer después de la aceleración”. Allí encontrará los detalles sobre la fecha límite de restablecimiento. Algunas personas son dilatorias por naturaleza y, por eso, pagar el monto vencido en el día de la fecha límite podría ser contraproducente. Podrían olvidarse de cubrir las tarifas asociadas que incluyen:
A) Cargos por pagos atrasados
B) Tarifa de inspección de propiedad
C) Honorarios de abogados
D) Tasa de grabación
Siempre asegúrese de basar su pago de reincorporación en la declaración de pago que puede solicitar a la compañía hipotecaria. Por ley, la compañía hipotecaria debe enviárselo de inmediato dentro de los 7 días a partir de la fecha en que reciba su solicitud. Siempre envíe la solicitud por escrito y envíela por correo certificado para que tenga pruebas si la compañía hipotecaria no cumple. Si no cumplen dentro de los 7 días, tendrá sus recibos para defenderse de una ejecución hipotecaria.
Después de recibir la declaración de pago, asegúrese de que no haya errores. Si cree que hay un error legítimo, puede presentar un “aviso de error” que puede darle tiempo adicional si no puede pagar la cantidad total de dinero.
El peligro en el restablecimiento es que, en su exuberancia para pagar el saldo, podría colocarse en una mala posición para pagos futuros. Si logra restablecerse y no tiene suficiente dinero para el pago del próximo mes, volverá a estar en incumplimiento de pago.
4) Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: A los bancos no les gusta esta opción porque cuando son los prestamistas principales, tienen que pagar todos los gravámenes secundarios de la casa. Sin embargo, sin prestamistas secundarios, la Escritura en lugar de ejecución hipotecaria sería preferible porque el proceso se acelera y es menos probable que el prestatario dañe intencionalmente la casa antes de irse.
En una ejecución hipotecaria, un prestatario puede recuperar el dinero si el producto de la venta en los escalones del tribunal está por encima de lo que se debe. Por cierto, todos los gravámenes secundarios de la casa están incluidos en esto. Entonces, si obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria hace un tiempo, este préstamo tendría prioridad para recibir el pago antes de obtener dinero.
Aunque la opción Escritura en lugar de ejecución hipotecaria no se ve bien en su historial crediticio, puede llegar a un acuerdo con su banco para que le informen que su deuda está “pagada en su totalidad”.
5) Programas del gobierno – Existen programas gubernamentales para que no pierda su hogar. En el pasado, el programa más grande y más conocido era el Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP). Cuando HAMP se introdujo bajo la administración de Obama, había compañías hipotecarias que eran antagónicas. Muchos de los participantes del programa terminaron en ejecución hipotecaria.
La falta de supervisión del gobierno era parte del problema. A los que participaron se les dijo que podían tener un período de prueba de 3 meses y que después de hacer los pagos a tiempo con éxito podían obtener un pago mensual más bajo que era permanente. A algunas personas que siempre pagaban puntualmente se les pedía que llenaran más y más papeleo. A menudo, cuando se enviaba, las compañías hipotecarias decían que habían perdido el papeleo.
El programa HAMP se suspendió en 2018, pero hay una serie de otros programas para investigar si necesita ayuda para mantener su hogar. La lección aprendida del fracaso de HAMP es investigar antes de elegir un programa hipotecario del gobierno. Sea escéptico, pero sepa que si elige el correcto y se mantiene comprometido, puede tener éxito en mantener la propiedad de su hogar. A continuación hay algunos programas válidos para investigar y considerar.
A) Principal Reduction Alternative (PRA)
B) The Home Affordable Foreclosure Alternatives Program (HAFA)
C) Home Affordable Unemployment Program (UP)
D) Second Lien Modification Program (2MP)
E) Home Affordable Unemployment Program (UP)
F) Second Lien Modification Program (2MP)
Agencias de asesoramiento de Orlando aprobadas por HUD
1) COMMUNITY LEGAL SERVICES – 386-506-5384 – 122 E. Colonial Drive, Suite 200
2) GUIDEWELL FINANCIAL SOLUTIONS – 877-355-1763 – 122 E. Colonial Drive, Suite 200 ORLANDO, Florida 32801-1219
3) HOUSING AND NEIGHBORHOOD DEV. SVCS. – 407-447-5686 – 1707 Orlando Central Pkwy Suite 305 Orlando, Florida 32809-5759
4) INCHARGE DEBT SOLUTIONS – 877-251-1882 – 5750 Major Blvd Ste 320 Orlando, Florida 32819-7971
5) NACA – 847-704-6222 – 6861 W Colonial Dr. Orlando, Florida 32818-7830
6) OPERATION HOPE – 863-777-9355 – 5025 W COLONIAL DRIVE ORLANDO, Florida 32808-7601
6) Efectivo por llaves: La opción de efectivo por llaves, que se ha popularizado en los últimos años, es muy similar a la escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. En ambas situaciones, el propietario puede simplemente alejarse de la casa. Pero como su nombre lo indica, una opción de efectivo por llaves le da una cantidad de efectivo (aproximadamente el 1% del préstamo total) al propietario de la vivienda, por lo que tiene al menos algo con lo que vivir durante unos meses. Con esta opción, el banco informa a las agencias de crédito que el préstamo fue cancelado, evitando las ramificaciones crediticias negativas que conlleva una ejecución hipotecaria.
7) Modificación de préstamo: Esta opción tarda meses en aprobarse y, mientras espera, deja de hacer pagos de hipoteca intencionalmente. Lamentablemente, la gran mayoría de los solicitantes de modificación de préstamos no son aprobados y se encuentran en incumplimiento de 5 a 6 meses.
Quizás la baja tasa de aceptación de la modificación de préstamos se deba a la falta de conocimiento de las personas sobre los programas gubernamentales para prestatarios en dificultades (que se aborda en este artículo). Estos programas proporcionan incentivos financieros a los bancos para compensar la pérdida continua en pagos mensuales y recargos por pagos atrasados. Sin embargo, incluso si trabaja con uno de estos programas, el bajo nivel de aceptación por parte de los bancos haría que otra opción sea más viable (por ejemplo, vender a un inversor inmobiliario).
Hace unos 3 años, una ley en Orlando comenzó a obligar a todas las compañías hipotecarias de Florida a trabajar con los prestatarios más estrechamente y con la intención de ayudar. La ley establece que un tomador de decisiones de buena fe debe asistir a reuniones de mediación con los prestatarios. Esto evita que las empresas rechacen solicitudes basadas en narrativas falsas (por ejemplo, perder papeleo).
8) Inversionista de bienes raíces: Vender a un inversor inmobiliario en Orlando es una buena estrategia para evitar la ejecución hipotecaria por razones que no son tan obvias. Por lo general, cuando un propietario que está en mora se da cuenta de que es hora de vender, se comunica con un agente inmobiliario tradicional. Esta es una apuesta porque no se puede vender la casa antes de la fecha límite de ejecución hipotecaria. Si la casa no se vende, el propietario podría estar pagando 6% en comisiones, lo cual es excesivo.
Cuando trata directamente con un inversionista de bienes raíces (es decir, flipper de la casa), puede realizar la venta rápidamente con efectivo en su bolsillo. Esto es ideal para cualquiera que tenga aversión al riesgo y quiera recuperar el patrimonio en lugar de dárselo a un banco. Aunque existe la posibilidad de recuperar el capital después de una ejecución hipotecaria, generalmente es mucho menor que cuando se trabaja con un inversor inmobiliario.
9) Venta corta: Cuando un propietario es aprobado para una venta corta, la casa vale menos de lo que debe en la hipoteca y puede probar que no puede cubrir su deuda con sus activos. Si un banco aprueba una venta corta, el propietario comprende que no obtendrá ganancias de la transacción. También comprende que debe supervisar gran parte del trabajo logístico para finalizar la venta.
Quizás se pregunte por qué está motivado a ser proactivo para vender mientras coordina los horarios con un agente de bienes raíces, el comprador y el banco si no quiere obtener ninguna de las ganancias. La razón es porque si la venta corta se realiza puede evitar una ejecución hipotecaria. Una venta corta resulta en 2 años de no poder comprar una casa, mientras que una ejecución hipotecaria le impide comprar una casa durante 7 años.
El proceso de venta de una casa a través de una venta corta generalmente se prolonga durante muchos meses porque el banco sirve como intermediario. Diluyen por cualquier motivo, incluso cuando llega una oferta de un comprador que podría obtener ganancias. Es por eso que solo los compradores experimentados están en la industria de venta corta. Han aprendido la paciencia a través de la experiencia y están dispuestos a mantenerse comprometidos con una venta futura a largo plazo.
10) Suposición vs. ‘Sujeto a‘: una suposición es cuando un comprador se hace cargo de la hipoteca de un propietario sin haber pasado por un cierre inmobiliario. En este proceso, el comprador asume el lugar donde el vendedor lo dejó en términos de años restantes del préstamo. Hace mucho tiempo, las suposiciones eran una parte integral del sistema hipotecario, pero ahora los bancos no las aprueban. En cambio, las transacciones “sujetas a” se han convertido en la corriente principal, que se ve similar pero es fundamentalmente diferente.
En una transferencia de propiedad “sujeta a”, el nombre del vendedor en la escritura es reemplazado por el comprador, pero permanece en la nota de la hipoteca. Al banco nunca se le informa sobre este cambio por temor a que el banco inicie la cláusula de “vencimiento a la venta” que se encuentra en el acuerdo de préstamo. Establece que si el nombre se cambia en una escritura, todo el saldo de la hipoteca debe pagarse en su totalidad.
Aunque esta palabrería existe en los acuerdos de préstamo, rara vez se aplica porque el banco está feliz de recibir pagos después de un largo período de incumplimiento. Cuando el banco ve que el comprador ha pagado todos los pagos anteriores, no tiene que planificar una ejecución hipotecaria costosa.
La gran advertencia para todos los involucrados en una transacción “sujeta a” es si el comprador no realiza los pagos durante el transcurso del préstamo. Los pagos atrasados se mostrarían en el informe de crédito del antiguo propietario, no del comprador. Sin embargo, esto rara vez ocurre porque el comprador generalmente vende la casa a alguien antes de que esto suceda.
11) Bancarrota – Esto detiene el proceso de ejecución hipotecaria de inmediato. Después de la bancarrota, seguirá haciendo pagos a su prestamista. Es por eso que antes de decidirse a declararse en quiebra, debe decidir si puede cumplir con la estructura de pagos mensuales. Si otro pago se atrasa, podría hacer que su casa quede en ejecución hipotecaria justo después de su bancarrota. Desafortunadamente, la mayoría de las veces ocurre este escenario que pone al prestatario en una situación peor. La siguiente dirección de Orlando será fundamental en su solicitud de quiebra. Allí se reunirá con su abogado para que su petición oral pueda ser registrada y presentada ante un juez.
Secretario del Tribunal de Quiebras: 400 W Washington St, Orlando, FL 32801
12) Litigio: El ojo capacitado de un abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias puede ver su acuerdo de Asignación y Asunción y saber cómo debe avanzar su caso. Es por eso que debe validar los antecedentes de un abogado antes de contratarlo. Desea a alguien que pueda comprender la cadena de propiedad de su hipoteca y descubrir cuáles son las discrepancias.
Por ejemplo, a veces una hipoteca se vuelve a empaquetar en un Vehículo de Propósito Especial incluso antes de comenzar el cierre de la hipoteca, lo cual es ilegal. Este Vehículo de Propósito Especial pertenece a otra entidad que recauda sus pagos e intereses. Esto es diferente del Grupo de agregación que pertenece a la organización que originalmente tenía la hipoteca.
Su abogado capacitado puede solicitar documentos de la organización bancaria que actualmente posee su hipoteca para ver si su hipoteca aún es válida. En el pasado, cuando un banco se dio cuenta de que no tenía el derecho legal de cobrarle dinero, simplemente se alejó del caso judicial en lugar de pelear. Su motivación para retirarse es no querer perder el caso judicial por el cual perderían la capacidad de cobrar a sus otros prestatarios cuya situación es idéntica a la suya.
Conclusión
Este artículo contiene una lista extendida de opciones que deben ser consideradas por cualquier persona en Orlando que se enfrente a una ejecución hipotecaria. Como la situación de cada persona es diferente, el orden en que se presentan las opciones tiene poco significado. Lo más importante es leer y comprender todo el contenido para que un prestatario pueda decidir con precisión cómo proceder para evitar una ejecución hipotecaria emocionalmente exigente.